买期房应注意哪些法律问题

买期房应注意哪些法律问题（转）

 期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患，为避免损失， 购房人应注意下面的法律问题：

    一、弄清开发商的“老底”
    购房者当中，很多人对房地产开发行业了解较少，而要预防欺诈和避免纠纷，对开发商的资质、资信和商品房的证件 进行缜密的调查了解，至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险，具体办法有对开发商的开 发证件进行审核、了解其开发行为的合理性、明确开发商的责任、义务等。
    购买房产时，有关的售楼材料一般由代理商向顾客提供，为甄别这些材料证件的真实性和合法性，购房人应尽量主张 看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造，个别胆大包天的开发商甚至敢炮制包括“五证”在内的材料。除了篡改复印件外， 常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用假手续卖乙方商品房等。

    二、把牢房屋产权证
    在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口 是有关部门不给办，其实，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证 。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、程序有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解问题能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

    三、重视“不可抗力”
    延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，如果施工中遇到的异常困难及重大技术问题不能及时解决或有其他卖方不能控制的事件等存在，购房人可以考虑放弃，以免遗患无穷。

    四、一分一厘算面积
    对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免，很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积’的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用 率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于变动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率为±0，5%时，房屋 单价不另行结算；误差率低于±0.5%时，合同继续履行，按每建筑平方米据实结算；误差率超过±0.5%时，购房人有权单方解除合同并要求双倍返还定金、追究法律责任。

    五、谨慎签署管理公约
    物业管理收费混乱已经成为京城业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主 ，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。

    六、在房屋质量上较真
    房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常引发购房人和开发商的冲突。为维护购房人的合法权益，建设部专门 下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实施。按照规定，开发企业对房屋主体结构在合理使用寿命年限内承担病休。正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期如下：屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂1年；大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道 堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供暖期；卫生洁具1年。保修期的计算从验收住宅交付用户使用之日起算起 ，而不是从验收合格日算起。这里面需要购房人注意的是，因用户使用不当、擅自改动结构或装修不当造成的质量问题，开发 企业可以不承担保修责任。